0
3949Новая волна афер с недвижимостью: людей обманывают, заставляя продать квартиру и отдать деньги «спецслужбам»
За последние полтора-два года в российских регионах участились случаи, когда пожилых и уязвимых граждан целенаправленно вводят в состояние страха или заблуждения, заставляя срочно продавать квартиры. Схема проста по исполнению, но разрушительна по последствиям: жертве звонят (иногда используют подмену номера или имитацию голоса близких/сотрудников власти), пугают арестом, потерей сбережений или угрозой насилия, убеждают «поместить» деньги на «безопасный счёт» или перевести их посредникам — а затем в течение нескольких часов оформляют куплю-продажу. Когда правда открывается, продавец обнаруживает себя без квартиры и без денег — а покупатель юридически оформлен как добросовестный приобретатель, но может потерять и деньги, и жильё в ходе судебных споров.
Масштаб и тренды: почему сейчас стало больше историй в суде
Медиа по всей стране фиксируют серию похожих резонансных дел: пенсионники продают жильё под психологическим давлением, потом оспаривают сделки в суде. Судебная практика последних месяцев демонстрирует, что инстанции всё чаще признают такие сделки недействительными — то есть возвращают квартиру прежнему собственнику, при этом покупатель остаётся без денег и часто без возможности взыскать их с мошенников. Причины нескольких тенденций:
- активизация телефонных мошенников и использование новых технологий (синтез голоса, подмена номеров);
- высокая доля пожилых людей среди пострадавших — они более уязвимы к эмоциональному давлению и тревожным инсценировкам;
- суды при рассмотрении таких споров всё чаще принимают во внимание доказательства: справки о состоянии здоровья, показания свидетелей, записи звонков, экспертные заключения о душевном состоянии продавца в момент сделки.
История нашего читателя
В редакцию обратился житель, рассказавший, как за считаные недели его благополучная жизнь превратилась в кошмар.
В мае 2020 года супруги продали квартиру, принадлежавшую жене — жильё она ранее получила от государства как сирота. На вырученные средства семья приобрела трёхкомнатную квартиру у разведённой пары. Сделка прошла по всем правилам: нотариус, погашение ипотеки, прозрачные банковские переводы, полное соответствие документам.
Пять лет спустя бывший владелец, муж продавца, подал в суд и потребовал аннулировать сделку. Основанием стало заключение судебно-медицинской экспертизы, проведённое задним числом: мужчину признали недееспособным на момент подписания договора.
Он утверждает, что не осознавал своих действий и не помнит обстоятельств сделки. Теперь нынешние владельцы — 44-летний ветеран войны, его жена и трёхлетняя дочь — рискуют потерять всё.
На какие юридические основания опираются пострадавшие?
Юридически такие иски чаще всего строятся на положениях Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок:
- ст. 177 ГК РФ — недействительность сделки, совершённой гражданином, находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими;
- ст. 178 ГК РФ — недействительность сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения.
Если суд признаёт, что продавец в момент подписания договора был сбит с толку, находился в стрессовом/психическом состоянии или введён в заблуждение относительно содержания сделки, сделка может быть признана недействительной, а имущество — возвращено. Практика показывает, что наличие медицинских справок, свидетельских показаний, аудиозаписей и подтверждений вмешательства мошенников существенно повышает шансы взыскать квартиру обратно.
Типичные сценарии мошенников (как действует преступник)
- Звонок «из банка», «из службы безопасности», «из полиции» или «от родственника»: рассказывают страшную историю (взлом счёта, уголовное преследование, срочная спецоперация).
- Инструкция «продать квартиру, чтобы сохранить деньги» или «перевести средства на безопасный счёт».
- Быстрый поиск покупателя через объявления о срочном выкупе (или подставной риелтор), ускоренное оформление у нотариуса/в Росреестре (иногда с подделкой документов, иногда — с участием доверенных лиц).
- Мошенники выводят деньги и исчезают; продавец позже обращается в полицию и в суд.
Кого опасаться и почему покупатель тоже рискует
Риск есть у обеих сторон. Добросовестный покупатель, заплативший за квартиру, может столкнуться с иском бывшего собственника и в итоге потерять и деньги, и имущество при признании сделки недействительной. Суд учитывает не только добросовестность покупателя, но и условия, при которых заключалась сделка: слишком поспешное оформление, признаки сговора с посредниками, выплаты «в руки» без прозрачных поручений — всё это настораживает суд. СМИ фиксируют случаи, когда суд становился на сторону пострадавшего продавца и предписывал возврат квартиры.
Практические советы для продавцов (как не стать жертвой)
- Не принимайте срочных решений после телефонного звонка и тем более не подписывайте документы в первые часы после тревожного сообщения.
- Перед любой сделкой с недвижимостью консультируйтесь с родственниками, юристом или независимым риелтором.
- Записывайте подозрительные звонки, сохраняйте переписку и скриншоты — эти доказательства потом пригодятся в суде.
- Не переводите крупные суммы по указанию незнакомцев и не используйте «безопасные счета», пока не подтвердите операцию у официального банка и не получите консультацию.
- Если заметили странные действия (чужие люди в квартире, просьбы подписать бумаги), сразу звоните в полицию и в банк.
Практические советы для покупателей (как защитить себя при покупке вторички)
- Проверяйте историю переходов права в выписке из ЕГРН; смотрите, не было ли сделки в последние дни/недели.
- При покупке у пожилого человека запрашивайте подтверждение отсутствия опеки, справки о дееспособности (при сомнении) и не заключайте сделку «на коленке» — требуйте времени на проверку.
- Оформляйте расчёт через безопасные банковские механизмы (аккредитив, перевод на расчётный счёт продавца по договору с нотариальным подтверждением получения).
- Сделки с «немедленным» ключевым переводом наличных и быстрым вывозом вещей — сигнал рисков.
Что делать, если вы столкнулись с такой ситуацией (шаги пострадавшего продавца)
- Срочно соберите доказательства: звонки, СМС, записи, свидетельские показания, выписки с переводов.
- Обратитесь в полицию с заявлением о мошенничестве (чтобы началась уголовная проверка) и в суд с иском о признании сделки недействительной (ст. 177, 178 ГК РФ).
- Получите медицинские справки/заключения, которые подтверждают состояние в момент сделки (при необходимости — назначается судебная психолого-психиатрическая экспертиза).
- Параллельно ставьте вопрос об обеспечительных мерах (например, запрет регистрационных действий с объектом), если есть риск дальнейшего отчуждения.
Что предлагают юристы и государство
Юристы советуют усилить меры верификации при срочных сделках: обязательные дополнительные проверки нотариусов, усиление контроля за переводами и публикация «чёрных списков» мошеннических агентств/номеров. СМИ и правозащитные организации требуют оперативных разъяснений для граждан и развернутых материалов по профилактике. Судебная практика сейчас деликатно балансирует между защитой пострадавших и обеспечением прав добросовестных покупателей — итог часто зависит от набора доказательств и того, как именно оформлялся расчёт и сделка.
Вывод
Схемы принудительных продаж квартир — симбиоз классических телефонных мошенничеств и практики «быстрой» недвижимости. Тренд на рост таких дел в судах объясняется и технологическим прогрессом мошенников, и тем, что больше случаев доводят до расследования. Как для продавца, так и для покупателя ключ — внимательность, документирование и юридическая поддержка: одна неверная подпись или один быстрый перевод могут обернуться многолетней судебной тяжбой и потерей жилья или денег, следим за ситуацией в нашем телеграм канале.
Мошенники
163
14
Редактор СМИ «ВестиВЛГ»
